2007年前三季度，全国多数城市房价呈现加速上涨的态势。引致高房价的原因是多方面的，其中地价过快上涨是主要原因之一。
一、地价过快上涨的特点分析
1.地价涨
幅加大，呈全国普涨格局
国家统计局数据表明，2007年以来，全国70个大中城市土地交易价格上涨较快，一至三季度平均上涨12.8%，其中，一季度上涨9.8%，二季度上涨13.5%，三季度上涨15%。上海易居房地产研究院CRIC系统对若干城市的地价分析更能说明问题：2007年前三季度，北京公开出让的住宅用地楼面均价同比上涨32.3%，重庆上涨68.56%，武汉上涨96.76%，上海上涨112%，远远超过全国平均水平。值得关注的是，本轮地价快升，并非局限于东部大城市，部分中西部城市亦涨幅较大。
2.局部地价高过房价，地价推动房价现象凸现
国家统计局数据表明，2007年一至三季度，全国70个大中城市房屋销售价格平均上涨6.7％，一至三季度，地价上涨幅度比房价的增幅高出约一倍。部分城市和区域新出让地块的楼面价，已接近甚至超过周边在售楼盘价格。目前，在产业界已开始流行“面粉贵于面包”的说法，这也引发了部分开发商根据地价调整现售房价，以及人们对未来房价的高估，从而使地价推动房价现象凸现。
3.“地王”频出，优质地块成为地价飙升龙头
2007年以来，各地频现“总价地王”和“单价地王”。2007年7月，地价为46.38亿元的长沙新河三角洲地块以92亿元成交，成为全国新“地王”；9月，位于成都商业中心春熙路的一块82亩商业用地，1小时之内，投标竞价从每亩2000万元上升到8800万元，总价高达72.4亿元，成为西南地区的“地王”；10月，天津津南区一挂牌地块，起挂价为13亿，最终以62.9亿元成交。
4.上市公司成为推高地价的主导力量
上海易居房地产研究院CRIC系统的数据显示，2007年前三季度，深圳出让住宅用地共计397481平方米，其中深业获得27.93%，万科获得19.77%，中海获得17.23%，金地获得13.53%，华侨城获得6.75%，共计超过85%的新增用地被五家上市公司竞得。上海的集中度更高，2007年前三季度出让的133.91公顷纯住宅用地中，94%都被上市公司纳入囊中。
二、地价过快上涨的成因分析
1.土地供应量减少，是本轮地价上涨的关键原因
2001年至2004年期间，全国土地供应总体呈现快速增长趋势，在2004年达到398平方公里。从2004年开始，紧缩“地根”成为房地产市场调控的重点措施之一，导致全国新增建设用地供应量下降。自2005年起，土地出让面积呈下降态势，2006年，全国购置土地面积为368平方公里，同比减少3.7%。在土地供应减少的同时，全国房地产需求却在持续增长，开发商纷纷高价竞地实属正常。从存量土地情况分析，开发面积占购置面积的比例，2002年为57％，2003年为56％，2005年为54％，2006年虽然反弹为72%，但2007年前三季度又下降到64%，反映出土地储备的比例增加。由此，进一步加剧了“地荒”，地价快速上涨势不可免。
2.旺盛的需求和良好的市场预期，是本轮地价上涨的基本条件
虽然宏观调控持续进行，但近几年我国楼市需求旺盛。从2002年到2006年，我国房地产销售面积同比增长率依次是20%、29%、19%、46%、9%，房地产供求比依次是1.3:1、1.23:1、1.11:1、0.87:1、0.87:1。2007年前三季度，全国房地产销售面积同比增长32%，供求比达到1:1.96。很明显，从2005年开始，我国房地产市场由供大于求转变为供不应求。在这种情况下，房价必然持续上涨，尤其是2007年二、三季度，全国主要城市房价增幅加大，开发商对未来房地产市场的预期保持乐观态度，因此，拿地热情持续高涨，甚至不惧报出天价竞拍。
3.融资规模迅速扩大，刺激上市公司圈地，是本轮地价上涨的重要推动因素
在实行“招拍挂”之后，资金雄厚的企业必然在拿地中处于绝对优势地位，优质地块高度集中于上市企业是自然现象。2006年以来，由于A股和港股的持续上涨，房地产企业从股市融资的速度和规模均快速增长，
2007年1月至9月，房地产上市公司在A股市场总共融资304亿，“上市圈钱（或上市公司增发、派股、发债等）—高价购地—股票估值提高—股市再融资”，上市公司形成了这样一个迅速扩张、膨胀的循环。
此外，“招拍挂”制度本身遵循“价高者得”的规则，对地价的上涨具有相当大的促进作用，“招拍挂”纠正了以前对我国稀缺土地资源价值的低估，推高地价实属必然。
三、地价过快上涨的影响分析
1.地价上涨将直接推高房价
在房价的构成要素中，土地成本一般占1/3左右，具体项目不同，其所占比重也有所差异。一般而言，高档项目的土地成本要高于普通项目。尤其值得关注的是，2005年之前，全国主要城市总体综合地价增幅小于房价增幅，2006年，主要城市总体综合地价增幅（5.18%）已超过全国房价增幅（4.35%），2007年一季度至三季度，全国70个大中城市土地交易价格平均上涨12.8%，是同期房价涨幅（6.7％）的近一倍。这说明，地价在房价成本构成中的比重整体上在提高。从拿地到销售，少则需要一到两年时间，所以，地价推高房价的作用力还有一定的滞后效应。
2.高地价加剧房地产企业分化
“8.31大限”之前，由于协议批租是土地出让的主流形式，很多与地方政府有关系的企业能够以较低成本获得土地，从而能以较低的门槛进入房地产开发行业；“8.31大限”以来，“招拍挂”成为土地出让的主导形式，在公开的、激烈的竞争中，只有资金雄厚、资质较好、开发水平较高的企业才有胜出的机会。土地的“招拍挂”制度的正面影响是有助于资源的优化配置，有利于企业的优胜劣汰，也有助于提高优质企业的市场占有率；但要预防的是，由于近期新增土地过快、过度地向大型企业尤其是上市公司集中，未来将有可能催生出区域性的寡头垄断企业，不利于市场自由竞争，也不利于平抑房价。
3.高地价影响了增加中低价位普通商品住宅及保障性住房供应比例的难度
中国建设银行2007年上半年所做的经济金融形势报告中提到，在一些地方，政府土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入40%，而土地出让金净收入占预算外收入60%以上，甚至超过同级同期的财政收入。高地价带来的高收入，客观上影响了增加中低价位普通商品住宅及保障性住房供应比例的难度。国家统计局的相关数据显示，2007年前三季度，90平方米以下住宅开发投资占房地产开发投资比重为15.2%；经济适用住房投资占房地产开发投资比重为4.4%，比重偏低。高地价在一定程度上，一方面影响了一些地方政府对增加中低价位普通商品住宅及保障性住房供地的积极性和实施力度；另一方面，一些房地产开发企业受周边土地价格的影响，对已取得的土地通过分期开发的形式延迟开发进度，不仅使90平方米以下住宅供应量增加缓慢，同时，原本以较低价格取得土地建设的中小户型住宅，市场销售时已不再是中低价位。2007年10月，普通住宅销售价格同比上涨10.9%；经济适用住房价格上涨3.3%。
四、抑制地价快速上涨的建议
1.严格清理闲置土地和查处囤地企业，以增加土地的有效市场供应
人多地少是我国的国情，坚守18亿亩耕地又是土地开发的底线。这一国情注定了我国用于开发的土地整体供应偏紧，有效盘活存量土地是房地产业持续、健康发展的客观要求。关键是要严格执行“一年不开发征收土地闲置费，两年不开发无偿收回”的有关规定，对于虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设满一年的，也要按闲置土地依法进行处理。
2.控制上市公司大规模融资拿地冲动，以抑制其对土地需求的过快增长
本轮房地产宏观调控中一直把紧缩“开发信贷”作为重要手段，房地产企业从银行贷款的“门槛”也确实明显提高。但稍加分析即知，紧缩“银根”对于上市公司影响不大，上市融资和通过资本市场再融资，已成为众多开发商首选的融资方式。从促进房地产业健康、稳定发展的角度考虑，政府有必要适当控制一下正筹备上市和已上市公司从资本市场再融资的狂热情绪，从紧审批企业融资规模和速度，以迫使开发商理性扩张、谨慎拿地。
3.控制单宗土地出让规模和开发商区域市场占有率，以防止形成市场垄断
大盘横行，不仅不利于国家集约用地的政策，而且容易导致大型开发商囤地、区域性市场垄断、官商勾结、土地出让金滞缴等不良后果。建议从两个方面考虑对策。一方面，切实抑制地方政府、尤其是二三线城市政府大块卖地的冲动。另一方面，进一步健全土地一级开发制度。中央和地方有关管理部门应该严格限制大片土地一级开发和二级开发由一家或几家企业“通吃”的现象，也应杜绝部分地方政府直接向二级土地开发商出让“生地”的做法。
4.健全土地制度和完善土地运营机制，促进土地市场健康发展
导致地价过快上涨的因素大体可分作两种类型加以考量，一种是外部性的，或称市场性的；另一种是内部性的，或称制度性的。针对市场性因素，可以通过市场化的调控方式，发挥市场机制的作用，以重构市场均衡和有效配置土地资源。针对制度性因素，政府必须在遵循“实行最严格的土地制度”和“实行土地公开出让制度”两大原则的前提下，进一步健全土地制度，保障多数企业参与竞争的权利，切实监督各地落实执行。
[责任编辑：张韧坚]
